Cuando se trata de invertir en bienes raíces, la pregunta sobre el número ideal de habitaciones en una propiedad puede ser crucial para determinar su rentabilidad y atractivo en el mercado. La decisión de cuántas habitaciones buscar depende de una serie de factores que van más allá de la simple preferencia personal, influenciando tanto el rendimiento financiero como la demanda de potenciales inquilinos o compradores.
Consideraciones de Rentabilidad
Propiedades Grandes vs. Pequeñas
- Propiedades Grandes: Casas con muchas habitaciones suelen atraer a familias o grupos grandes, quienes están dispuestos a pagar más alquiler. Esto puede generar ingresos más altos y estables. Ejemplo de esto sería un casa unifamiliar de varios pisos de unos 200m2 que le puedes sacar 7 habitaciones para alquilar en una zona universitaria. Le estas dando una alternativa adicional a un estudiante: Vivir con otros estudiantes en una casa separada del colegio mayor o la propia universidad.
- Propiedades Pequeñas: Estudios o apartamentos de una habitación suelen atraer a personas solteras o parejas jóvenes. Aunque el alquiler es menor, estas propiedades suelen tener una alta tasa de ocupación y son más fáciles de gestionar. Aquí el target es el trabajador que esta en la fase de transición entre alquilar un piso entero o vivir con sus padres. También puede ser una persona que acaba de llegar al país y necesita algo rápido.
Demanda y Perfil del Mercado
Ubicación y Demografía
- Áreas Urbanas: En ciudades densamente pobladas, los apartamentos pequeños son muy demandados por jóvenes profesionales y estudiantes que buscan vivir cerca del trabajo o la universidad.
- Áreas Suburbanas: En zonas residenciales, las casas con varias habitaciones son más atractivas para familias que buscan más espacio y privacidad.
El tamaño perfecto para los pisos en areas urbanas son de unos 90 metros cuadrados en la que puedes sacar 5 habitaciones. En Madrid de mieda estan en unos 450 euros por habitación. Lo ideal es siempre ir un paso más allá (buenos colchones, una mesa con lampara en cada habitación, sabanas en limpias y menos de 6 meses). Todo estos son pequeños detalles que hará que tengas inquilinos contentos, y una ocupación cerca del 100%.
Flexibilidad y Adaptabilidad
Adaptar la Propiedad
- Espacios Flexibles: Es fundamental que el piso tenga 2 baños si son más de 5 habitaciones, y que cada una de las habitaciones tenga una ventana a un patio o al exterior. No queremos hospedar en zulos.
Ejemplos en Números
Piso en Madrid Centro (5 habitaciones, 100m2, 2 baños)
- Precio por habitación: 490 euros
- Precio de gestión al mes: 250 euros
- Suministros adicionales: 50 por habitación
- Tasa de desocupación: 5%
- Gastos de reparación: 200 euros
Total Ingresos: 2450 + suministros
Gastos: 450 euros
Suministros: Asumimos que se gasta lo mismo que se cobra, aunque siempre hay un pequeño margen.
Ingresos netos: 2327 (quitando la desocupación)
Total Margen: 1877 euros.
Este mismo piso se podria alquilar en formato tradicional en unos 900 euros. Estas obteniendo casi el doble haciendolo por habitaciones.
Conclusión
Al invertir en bienes raíces, es crucial considerar cuántas habitaciones tiene la propiedad y cómo esto afecta su rentabilidad y demanda. Equilibrar la cantidad de habitaciones con la necesidad de comodidad y flexibilidad puede maximizar el retorno de la inversión. Estar al tanto de las tendencias del mercado y las necesidades de los inquilinos también puede ayudar a tomar decisiones informadas y exitosas.
