Investigación exhaustiva: Antes de invertir, investigar las regulaciones actuales y potenciales en el área objetivo es crucial. Comprender las limitaciones y requisitos permitirá a los inversores tomar decisiones informadas.
Invertir en Viviendas Turísticas a Pesar de los Posibles Cambios en la Regulación
Invertir en viviendas turísticas puede ser una estrategia lucrativa, pero conlleva desafíos, especialmente en un entorno regulatorio cambiante como el de Madrid. En este artículo, exploraremos las ventajas, los riesgos y cómo prepararse para los cambios regulatorios, con un enfoque en las normativas actuales y las recientes medidas anunciadas por el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida.
Ventajas de Invertir en Viviendas Turísticas
- Alta Rentabilidad
- Ingresos Superiores: Las viviendas turísticas suelen generar ingresos más altos que los alquileres tradicionales debido a las tarifas diarias elevadas. Una vivienda turísitca puede obtener netos unos 5.000 euros frente a una de alquiler turístico que suele generar unos 1500. Depende mucho de la ciudad, ubicación, y muchos otros factores.
- Flexibilidad de Precios: Puedes ajustar los precios según la temporada y la demanda, maximizando así las ganancias.
- Diversificación del Portafolio
- Ingresos Alternativos: En caso de que el mercado de alquileres tradicionales se debilite, los ingresos de las viviendas turísticas pueden compensar las pérdidas.
- Uso Personal
- Vacaciones Propias: Puedes utilizar la propiedad para tus vacaciones cuando no esté alquilada, añadiendo valor personal a tu inversión.
Normativa de Viviendas Turísticas en la Comunidad de Madrid
La normativa de viviendas turísticas en Madrid está regulada por el Decreto 79/2014 y su modificación en el Decreto 29/2019. Aquí se definen las viviendas de uso turístico (VUT) y se establecen los requisitos para operar legalmente.
- Vivienda de Uso Turístico (VUT): Propiedades amuebladas y equipadas para uso inmediato, comercializadas y promocionadas en canales turísticos.
- Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT): Documento técnico emitido por un arquitecto que certifica que la vivienda cumple con los requisitos establecidos, como calefacción, suministro de agua caliente, ventilación, extintor manual, señalización de emergencia y plano de evacuación.
Requisitos Mínimos para VUT
- Configuración de la Vivienda
- Debe tener un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Pueden ser estudios si el salón-comedor-cocina está integrado con el dormitorio.
- Seguridad y Emergencia
- Disponer de un extintor manual, señalización de emergencia y un plano de evacuación.
- Atención al Cliente
- Número de teléfono de atención permanente y rótulo informativo con teléfonos de emergencia.
- Capacidad de Alojamiento
- Máximos ocupantes según el tamaño de la vivienda.
- Seguro de Responsabilidad Civil
- Cubrir riesgos de usuarios por daños corporales, materiales y perjuicios económicos.
Normativa de Viviendas Turísticas en el Ayuntamiento de Madrid
Las normativas municipales imponen requisitos adicionales, delimitando áreas de ordenación en tres anillos con condiciones específicas para el uso terciario en la clase de hospedaje:
- Anillo 1
- Uso Complementario: Edificios no residenciales pueden operar sin acceso independiente; edificios residenciales requieren acceso independiente según el nivel de uso.
- Uso Prohibido: Edificios con nivel de uso E.
- Anillo 2
- Uso Complementario: Similar a Anillo 1 con excepciones específicas para la Norma Zonal 8 y Colonias Históricas.
- Uso Prohibido: Edificios con nivel de uso E y ciertas zonas específicas.
- Anillo 3
- Uso Complementario: Menos restricciones comparadas con Anillos 1 y 2.
- Uso Prohibido: Normas similares a los otros anillos para zonas específicas.
Recientes Cambios en la Regulación
José Luis Martínez-Almeida ha anunciado nuevas medidas para regular los pisos turísticos en Madrid, incluyendo:
- Congelación de Licencias hasta 2025
- No se concederán nuevas licencias para VUT en Madrid hasta 2025, afectando tanto a VUT dispersas como a transformaciones de locales a viviendas en ejes comerciales del distrito Centro.
- Endurecimiento de Multas
- Multas acumulativas que pueden alcanzar hasta los 190.000 euros para viviendas que operen sin licencia, empezando en 30.001 euros y aumentando progresivamente.
- Requisitos de Acceso Independiente
- Las VUT deben tener un acceso independiente a la calle, una restricción que ha llevado a que el 92% de estas propiedades operen ilegalmente.
- Mayor Supervisión e Inspección
- Aumento del 15% en la plantilla de inspectores para mejorar la supervisión y garantizar el cumplimiento de las nuevas normas.
Cómo Prepararse para los Cambios en la Regulación
- Mantente Informado
- Actualización constante sobre cambios en leyes locales y participación en asociaciones de propietarios de VUT para estar al día y compartir estrategias.
- Diversificación de Estrategias
- Considerar el alquiler a largo plazo y la inversión en diferentes ubicaciones para mitigar riesgos.
- Optimización de la Gestión
- Contratar una empresa de gestión de propiedades y realizar mejoras constantes para mantener la competitividad.
- Planificación Financiera
- Mantener fondos de reserva para cubrir impuestos adicionales o periodos de baja ocupación y realizar análisis periódicos de rentabilidad.
Conclusión
Invertir en viviendas turísticas puede ser una estrategia lucrativa, pero es crucial estar preparado para los posibles cambios en la regulación. Las nuevas normativas en Madrid, como la congelación de licencias y el endurecimiento de multas, subrayan la importancia de mantenerse informado y flexible. Al diversificar tus estrategias y optimizar la gestión de la propiedad, puedes minimizar los riesgos y maximizar los beneficios de tu inversión. Con una planificación cuidadosa y una respuesta proactiva a las regulaciones cambiantes, las viviendas turísticas pueden seguir siendo una parte valiosa y rentable de tu portafolio de inversiones.
